Vastgoed

De baten en lasten met betrekking tot het vastgoed worden verantwoord op de diverse beleidsprogramma’s waarvoor het betreffende vastgoed functioneel wordt ingezet. Het resultaat over 2019 voor de gehele vastgoedportefeuille bestaat uit een totaal nadeel van € 0,354 miljoen ten opzichte van de begroting.

Samenstelling resultaat in € 1.000 voor resultaatbestemming over 2019

Verkoop
Op de verkoop van panden was voor 2019 een boekwinst begroot van € 2,734 miljoen maar is € 2,305 miljoen aan boekwinst gerealiseerd. Daarmee is ten opzichte van de begroting een nadelig resultaat op verkoop van panden gerealiseerd van € 0,429 miljoen. Desondanks ligt de gemeente op schema om de verkooptaakstelling van € 9,4 miljoen boekwinst in de periode 2018 – 2022 te behalen. Er resteert nog een te behalen boekwinst van € 4,868 miljoen in de komende drie jaar.

Onderhoud
Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjaren onderhoudsplanning opgesteld. Deze planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt dus altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is. In 2019 is er sprake van een onderbesteding t.o.v. de begroting van € 0,8 miljoen.

Onder- en overbestedingen ten opzichte van de begrote uitgaven zijn in zijn algemeenheid te verklaren:
Met name bij grotere onderhoudswerkzaamheden kunnen de werkzaamheden in het lopende jaar in gang worden gezet maar vindt de uitvoering en facturering grotendeels plaats in het volgende jaar. Daarnaast kan op grond van de conditie van het betreffende element besloten worden de werkzaamheden eerder of later uit te voeren. Andere overwegingen bij vervroegd of uitgesteld onderhoud hebben te maken met efficiency in uitvoering zodat werkzaamheden gelijktijdig uitgevoerd kunnen worden. Op deze wijze wordt overlast bij gebruikers van panden beperkt en worden kosten bespaard. Dit geldt ook voor panden uit de kernportefeuille waar in het kader van verduurzaming maatwerkrapporten worden opgesteld en behalve onderhoud tevens geïnvesteerd wordt in verduurzamingsmaatregelen. Tot slot kan er sprake zijn van onvoorzien onderhoud en calamiteiten. Per pand wordt daar jaarlijks een klein bedrag voor gereserveerd voor het verhelpen van bijvoorbeeld daklekkages. Het komt echter ook voor dat elementen die normaal gesproken tijdens de levensduur van een pand niet vervangen hoeven worden toch gebreken vertonen en herstel of volledige vervanging toch noodzakelijk is. Ook is gebleken dat vaak na het opstellen van de begroting nog verschuivingen plaats vinden in de MOP waardoor prestatie en facturatie pas in een volgend jaar plaatsvinden.

Naast de bovengenoemde algemene verklaring van verschillen onderstaand een verklaring voor de grootste verschillen ten opzichte van de planning 2019 per programma. Alleen programma’s met een afwijking groter dan € 0,1 miljoen worden toegelicht.    

Apparaatslasten
Het resultaat op de apparaatslasten bedraagt € 0,126 miljoen positief. Dit voordeel wordt voornamelijk veroorzaakt doordat een aantal openstaande vacatures niet vervuld konden worden.

Leegstand en huurderving
De kosten voor leegstand en huurderving kwamen in 2019 uit op € 0,817 miljoen. Dat is 3% van de begrote huurbaten. Door mutaties in de verhuringen ontstaat gedurende het jaar altijd een bepaald percentage aan frictieleegstand. Zie verder onder leegstand.

Exploitatie rendabele panden
Verder is er een voordeel van € 0,559 miljoen op accommodaties die door de gemeente minimaal kostendekkend worden verhuurd.  Dit voordeel doet zich voornamelijk voor bij kinderopvang. Door de marktconforme huur zijn de baten hoger dan de lasten. Deze 'ruimte' zit als voordeel in de begroting en kan worden ingezet ter dekking van huurderving bij leegstand. Er is op een aantal rendabele portefeuilles ook een voordeel op de kapitaallasten omdat de portefeuille relatief oud is en voorbij het omslagpunt zit van de onrendabele eerste jaren.

Overig
Tenslotte tellen de overige exploitatieresultaten op de diverse programma’s op tot een nadeel van € 0,140 miljoen. Dit nadeel wordt onder andere veroorzaakt door een dotatie van € 0,06 miljoen aan de voorziening dubieuze debiteuren voor mogelijke oninbaarheid van de vordering op de stichting migratie museum die begin 2020 faillissement heeft aangevraagd.