Grondbeleid

RESULTAAT GRONDEXPLOITATIE

Toelichting ontwikkeling Plansaldo, Voorziening Negatieve Plannen en RGB

Conform het Besluit begroting en verantwoording (BBV) moet de gemeente verliezen nemen zodra ze zich voordoen en worden winsten pas genomen als ze gerealiseerd zijn. De gemeente Den Haag hanteert bij de resultaatsbepaling van grondexploitaties daarom de volgende benadering: op het moment dat de gemeente besluit om een verlieslatend project te starten, wordt direct een voorziening gevormd ter grootte van het verwachte verlies. Deze voorziening maakt geen onderdeel uit van het project, maar dient om het verlies aan het einde van het project af te dekken. Het totaal aan voorzieningen voor verlieslatende projecten vormt de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). Omdat het verwachte resultaat van de projecten gedurende de looptijd fluctueert, verandert jaarlijks ook de omvang van de VNP.

Naast een mogelijk verwacht tekort op een grondexploitatie wordt ook rekening gehouden met het optreden van risico’s. Voor alle voorziene risico’s binnen de grondexploitatie wordt een inschatting gemaakt van de omvang van het risico en de kans van optreden, met als resultaat een voorspelling van de verwachte impact. Dit bedrag is niet voorzien in de VNP, maar wordt bij vaststelling van een nieuwe grondexploitatie afgedekt door een toevoeging aan de Reserve Grondbedrijf (RGB). Tijdens de looptijd van een grondexploitatie worden opgetreden project- en marktrisico's en kansen (positieve risico's) die zich voordoen (binnen de gestelde kaders) met de RGB verrekend.

Ontwikkeling totale portefeuille grondexploitaties in 2019
Per saldo zijn de grondexploitaties van de gemeente in 2019 met € 10,63 mln. nadeliger geworden. Dit nadeel bestaat uit een verslechtering van de resultaten met € 16,0 mln. in 28 plannen, een verbetering van € 7,8 mln. in 19 plannen en afgerond € 2,41 mln. nadelig autonoom effect. Twee plannen blijven ongewijzigd.

Verslechtering in 28 plannen
De verslechtering van de 28 plannen wordt grotendeels verklaard door tegenvallers in 8 projecten met een omvangrijke omzetprognose. In totaal verslechteren deze plannen met € 12,0 mln. als gevolg van hogere kosten voor inrichting van de openbare ruimte (Den Haag Nieuw Centraal, Kijkduin, Grotiusplaats, Uithofslaan, Assemburgweg) en vertraging (Spuikwartier, Noordboulevard Scheveningen).

Bij Den Haag Nieuw Centraal is vertraging opgetreden in de bovenbouw van het KJ-plein. Daardoor moet de openbare ruimte rondom de entree van de fietsenkelder worden aangepast en wordt gewerkt met tijdelijke overkappingen om de kelder wind- en waterdicht te houden.

Binnen het project Kijkduin  zijn maatregelen genomen door de toenemende complexiteit. Binnen Kijkduin is er voor € 2,2 mln winstgenomen wat een negatief effect heeft op het saldo. Bij de Grotiusplaats zijn de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte der mate hoger dan geraamd en is de grond uitgifteopbrengsten lager uitgevallen.

Daarnaast is er sprake van extra investeren in de openbare ruimte in Uithofslaan, waar als gevolg van vertragingen meer tijdelijke maatregelen moeten worden getroffen en moet worden voldaan aan de eisen van het Waterschap. Daarbij zijn onvoorziene tegenvallers opgetreden bij de reconstructie van de Uithofslaan (riolering en grondwerk). De toename van kosten bij Spuikwartier zijn voornamelijk het gevolg van vertraging en het tijdelijk beheer van de parkeergarages en plankosten. Het project Noordboulevard Scheveningen heeft ook te maken gehad met vertraging. Dit leidt tot extra vergoedingen voor strandtenthouders, tijdelijke maatregelen en plankosten. Bij Assemburgweg (brandweerlocatie) is de begroting gewijzigd door hoger verwachte kosten voor het verleggen van een Dunea transportleiding. Een deel van deze kosten worden opgevangen door extra opbrengsten.

Verbetering in 19 plannen
Deze verbetering treedt op door het afsluiten van 5 plannen. Binnen 7 plannen is de omzetprognose toegenomen. De oorzaak van de overige verbeteringen is  voornamelijk het gevolg van hogere grondopbrengsten en/of een gewijzigd programma. Dit is het geval in Laakhaven Hollandspoor waar het plan Vijverhof geoptimaliseerd is met meer programma en hogere grondprijzen. In de Trekvlietzone en Haga zijn de verwachte tijdelijke parkeeropbrengsten toegenomen en de verkoopwaarde van de parkeervoorziening gestegen. Bij de plannen Verhulstplein en Verlengde Zuiderkroonstraat zijn aanbestedingsvoordelen behaald.  Verder is binnen het project Laakhaven West een overeenkomst gesloten.

In onderstaande tabel wordt onderscheid gemaakt naar mutaties op positieve en negatieve grondexploitaties, waarbij laatste bepalend is voor de stand van de VNP.

Ontwikkeling VNP/ negatieve plannen 2019 ( € 7,6 mln. nadelig)
Het verwachte verlies (tegen netto contante waarde) op de verlieslatende grondexploitaties was per 31-12-2018 € 156,3 mln., gelijk aan de omvang van VNP. In 2019 is de VNP met € 7,6 mln. verslechterd tot € 163,9 mln.

Reguliere effecten
De verslechtering van € 7,5 mln. als gevolg opgetreden reguliere effecten bestaat uit voordelige en nadelige effecten. De nadelige effecten doen zich vooral voor binnen Uithofslaan, Grotiusplaats, Spuikwartier, Den Haag Nieuw Centraal en Noordboulevard Scheveningen en bedraagt € 11,4 mln. (nadeel). Daarbij zijn vooral de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en plankosten, zoals hierboven is aangegeven, de grootste factoren. Daarnaast zijn er plannen met een voordelig effect van € 3,2 mln. (voordeel). Dit betreft de plannen Trekvlietzone en Laakhaven Holland Spoor is als gevolg van een toename aan grondopbrengsten. De overige 35 plannen leiden tot een voordelig effect van € 0,7 mln. (voordeel).

Herziening grondexploitaties
In 2019 zijn de grondexploitaties Spuikwartier en Winkelcentrum De Stede herzien. Door verbetering in het verwachte plansaldo is de VNP verlaagd met € 1,8 mln.

Afsluiten negatieve plannen
Bij het afsluiten van negatieve grondexploitaties wordt het negatieve eindresultaat verrekend met de VNP. Eind 2019 zijn vier negatieve grondexploitaties afgesloten en zijn er twee negatieve grondexploitaties gedeeltelijk afgesloten. Per saldo is de VNP hierdoor met € 1,0 mln. verlaagd.

Rente en inflatie (autonoom effect)
Binnen de grondexploitaties met een verwacht tekort heeft zich voor € 2,8 mln. aan autonome effecten voorgedaan.

Ontwikkeling positieve plannen 2019 ( € 3,0 mln. nadelig)
De verwachte winst (tegen netto contante waarde) uit positieve grondexploitaties was op 31 december 2019 € 10,2 mln. Ultimo 2019 was de verwachte winst € 7,2 mln. Dit heeft een  nadelig effect van € 3,0 mln. Deze verslechtering is het gevolg van reguliere effecten binnen het bestaande plankader, het tussentijds winstnemen, rente en inflatie en een nieuwe grondexploitatie.

Voorziening Negatieve Plannen en Balans
Totale omvang van per 31 december 2019 benodigde voorziening ter afdekking van de tekorten op de onderhanden (negatieve) grondexploitaties bedraagt € 163,9  miljoen. Hiervan is  €107,4 miljoen benodigd ter afdekking van de boekwaarde per 31/12/2019 van de onderhanden negatieve grondexploitatie. Dit deel van de voorziening wordt op de balans in de jaarrekening op de balanspost ‘Voorraden Onderhandenwerk’ gesaldeerd. Het resterende deel van de voorziening ad € 56,5 mln. staat credit op balans (onder de balanspost ‘Voorzieningen’) en is bedoeld ter afdekking van de verwachte tekorten van het prospectieve deel van de operationele grondexploitaties.

Verloop en stand Reserve Grondbedrijf

Spelregels Reserve Grondbedrijf (RGB)

Tijdens de looptijd van een grondexploitatie, worden opgetreden project- en marktrisico's en kansen (positieve risico's) binnen de financiële kaders met de reserve grondbedrijf verrekend. De RGB vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet wordt verstoord. Tevens dient deze ter verrekening van het jaarresultaat grondbedrijf. Autonome mutaties worden niet met de RGB verrekend. Onder autonome mutaties worden financiële effecten verstaan waarop de gemeente zelf geen invloed heeft, zoals prijspeilcorrecties, en aanpassing datum contante waarde.
De hoogte van de RGB in relatie tot de benodigd weerstandscapaciteit moet op basis van de Verordening Beheersregels Grondexploitaties in een meerjarig perspectief worden bezien. Hierin is rekening gehouden met de prognose van de te dekken toekomstige verliezen in operationele grondexploitaties, klusobjectexploitaties, exploitaties van Haagse verbonden partijen en de verrekening van de verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi van af te sluiten grondexploitaties. Ook wordt de verplichte jaarlijkse onttrekking uit de RGB ten behoeve van het budgettair kader in de prognose betrokken.

De beginstand van de RGB per 1-1-2019 is € 57,8 mln. na verwerking resultaatbestemming 2018 (RIS302208). Als gevolg van het afsluiten van positieve projecten, het vaststellen van nieuwe of herziene grondexploitaties, reguliere projecteffecten en mutaties in de RGB conform raadsbesluiten is er in 2019 voor € 6,0 mln. aan de RGB onttrokken en € 3,6 mln. toegevoegd. Per saldo is dit een afname van € 2,4 mln. tot een bedrag van € 55,4 mln. per 31-12-2019.

Na verwerking van de resultaatsbestemming voor 2019 van € 4,4 mln. is de stand van de RGB per 1-1-2020 € 59,8 mln.

Toelichting tabel:

1. Regulier opgetreden effecten binnen kaders i.c.m. bespaarde rente ( € 2,2 mln. verlaging RGB)
   Ten tijde van de jaarlijkse actualisatie van de lopende grondexploitaties (MPG 2019) was het effect op de plannen met een negatief plansaldo en daarmee VNP € 4,4 mln. nadelig. Rekening houdend met     € 2,2 mln. rentetoevoeging vanuit het Concern gedoteerd is aan de VNP was de impact op de RGB per saldo € 2,2 mln.

2. Herziening negatieve grondexploitaties ( € 1,5 mln. verhoging RGB)

In 2019 is Spuikwartier (RIS302527) herzien met een verbetering van het negatieve resultaat met € 1,5 mln.

3. Actualisatie Harnaschpolder 2018 ( € 2,1 mln. verhoging RGB)

Bij raadsbesluit (RIS302210) is in 2019 ingestemd met de actualisatie van Bedrijvenschap Harnaschpolder per 1-7-2018 en is daarmee € 2,1 mln. aan de RGB gedoteerd.

4. Structurele afdrachten 2019 ( € 3,6 mln. verlaging RGB)

Dit betreft de structurele afdracht budgettair kader 2019 (€ 2,8 mln.), de afdracht voor het opgetreden risico Erfpacht (€ 0,8 mln.) en een afdracht waterschapslasten voor onbebouwde grond (€ 0,1 mln.).

5. Overige mutaties ( € 0,2 mln. verlaging RGB)

Conform besluitvorming Capadosestraat (RIS299115) is er vanuit de RGB ter dekking van het programma KO (€ 0,23 mln.) gedoteerd. In verband met de herziene grondexploitatie De Stede (RIS 303583) is er € 0,03 mln. aan de RGB gedoteerd.

6. Resultaat Grondbedrijf, mutaties na resultaatbestemming ( € 4,4 mln. verhoging RGB)

Het resultaat Grondbedrijf is € 4,4 mln. voordelig. Deze toename is het effect van de actualisatie van de voorzieningen Harnaschpolder (€ 6,8 mln. voordeel), en Vroondaal (€ 2,6 mln. voordeel). De tussentijdse winstneming op positieve plannen (€ 2,4 mln. voordeel). Afdracht, met betrekking tot de ontwikkeling  Spuikwartier, van (€ 1,0 mln. nadeel) door omzetting van het programma naar marktwoningen zodat dit bedrag beschikbaar blijft voor betaalbare woningen. En een aantal nadelige reguliere effecten ter grootte van € 3,1 mln. De overige nadelige mutaties van € 3,3 mln. betreffen de herziening van De Stede, nacalculatie apparaatslasten, lasten CVDH, kunstafdrachten en autonome effecten.

Benodigde weerstandscapaciteit
De hoogte van de RGB wordt meerjarig geprognosticeerd middels een 5-jaarsprognose, welke vervolgens wordt afgezet tegen de berekende minimaal en maximaal benodigde weerstandscapaciteit.

Meerjarenprognose Reserve Grondbedrijf (RGB)

Op basis van de geschatte kansen en project- en marktrisico’s is de minimaal benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2024 € 23,0 mln. en bedraagt de maximaal benodigde weerstandscapaciteit om risico’s in de grondexploitaties zonder het optreden van de kansen op te kunnen vangen € 26,3 mln. De stand van de RGB is met € 37 mln. naar verwachting meerjarig van voldoende omvang om eventuele risico’s op vastgestelde plannen af te kunnen dekken. Bij de MPG 2020 zal de volledige actualisatie van de projectenportefeuille plaatsvinden. Indien de RGB boven het maximale benodigde weerstandscapaciteit uitkomt zal een eventueel surplus meegenomen worden in het REIS-traject.